任志强：房子还远远不够，还得建 | 钻石年会 · 大咖
（点击文末“阅读原文”，一键预约理财师）
房地产行业永远不缺新闻，而房地产界最受关注的人，任志强必然是其一。今天，在诺亚财富的钻石年会上，任志强说，城镇化、老龄化、二胎以及独居时代的来临，都说明房子是远远不够的，而十九大倡导的租购并举，我们不该理解为全国性的政策，因为对租赁市场有需求的，只是那么十几个大城市。
对话嘉宾：
任志强 原华远地产董事长 阿拉善SEE生态协会第五任会长
谭文虹 歌斐资产房地产基金合伙人
（本文根据任志强与谭文虹在诺亚财富2017钻石年会上的对话整理而成，经嘉宾审阅后发布，有删节）
歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹对话任志强
Q1
谭文虹：感谢任总来参加诺亚财富的钻石年会。最近十九大报告提出“房住不炒”“租购并举”，提出“社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，我们想问任总，现在房子还能不能投，怎么投？
任志强：你们看到了变化，我看到了不变。十八大有三个没改变，十九大里有两个没改变，一个是我国还处于社会主义初级阶段，一个是我们还是发展中国家的地位。生活基础还没有改变，房子也还没有盖够，所以瞎想什么？早着呢。
我要先告诉大家，十九大提到更多是城镇化，让农民进城变成城市居民，所以不是房子多了，是房子还不够。就像最近北京在清理违章建筑，如果有地方住的话，怎么可能清理呢？就是因为房子不够。这个道理很简单。
还有租购并举，租的房子哪儿来？也是要建。
Q2
谭文虹：都说房地产是长期看人口，人多房子才有人住。现在人口有一个倒三角现象，就是独生子女，爸爸妈妈、爷爷奶奶和外公外婆都有房子，这些房子以后都是他的。所以未来会不会更少的人拥有更多的房子，那房子还会涨吗？
任志强：中国虽然人多，但是城市人口并不多，要达到小康水平的话必须达到60、70%的城镇化率，我们还差得远，现在的城市化建设还满足不了城市化的需求，房子还远远不够。
很多人说年轻人有很多房子可以继承，却忘了一个最基本的问题：人的寿命越来越长了，老人可能要活到80多岁，你不可能等到他们都去世了，再去继承再去结婚。
另外，现在不结婚的年轻人越来越多，独居也成为一个趋势，我们13亿人，有7700万独居户，全世界来看，这个比例平均达到20%-40%，欧洲有40%的人是独居。所以我们独居占比非常小，还有很大的增长空间，房子只会不够用。美国的商品房已经上百年了，二手房依然在涨。
Q3
谭文虹：房地产为什么涨？还是跟保值增值的作用有关，尤其跟国家M2相关。自从央行1986年实行M2统计之后，中国一直保持在10%到20%的高度增长，但今年10月的增长是8%，创造了历史最低，您怎么看待货币对房地产的影响？
任志强：我不关心M2，我只关心货币贬值不贬值，如果货币贬值，说明房子要升值，这个规律无法改变。
10年前白菜多少钱？今天多少钱？涨了多少倍？白菜还是白菜，没有变，只是货币贬值了。如果货币大量贬值的时候，实物资产一定升值，不管M2怎么样。
房子和白菜不一样，房子是不动产，是不可移动的，所以跟地点有很大关系，过去做房地产主要看位置，位置附带周围的资源，有资源大家都往这个地方跑，人越来越多，所以物价越来越高，房价越来越高。房子贵的话，买的人就越来越多。很多小县城的房子，大家为什么不买？虽然便宜，没法升值。大城市的房子虽然看着贵，但是要有资源，城市有资源了房子就会越来越贵。
中国的城镇化还远远没有达到目标，所以接下来还会有很多人进城，我们能不能盖出那么多房子？加上现在很多80后生二胎、三胎，房子够吗？不够，所以还会接着盖。
Q4
谭文虹：任总给大家分享了，不是任何地方的房都值得买，而且要围绕都市圈、人口、产业、资源聚集的地方来买。那么从开发商的角度来说，有一个数据，就是前10名开发商的销售额占了前100名销售总额的40%到50%。中小开发商如何寻找行业定位？
任志强：房地产行业的集中度确实在提高。但是相对于其他行业，我还是需要强调，房地产是不动产，挪不走，所以根本不用担心集中度的问题，中小开发商的生存余地仍然很大，因为大企业根本不去小城市，别说县城，连地级市都很少。
万科一共布局了78个城市，但是全国有600多个地级市。我们的中小企业也不要总想着往大城市挤，你打不过大企业的，能把周边小城市的工程包了，你就赢了。
而且，中小企业的产品竞争力，要达到一个适度的水平。在穷的地方盖太好的房子没有人会享受，LV包不可能进入非洲贫困地区，房子逐步升级的过程一定是走向适度的过程，所以要符合当地消费的需求，做当地最好的产品。
Q5
谭文虹：所以中小开发商要认清自己的定位，把合适的产品给合适的客户。房地产租赁是最近的热门，19大说租购并举，长租公寓也成为巨大的市场，很多巨头进入这个市场，您怎么看待？
任志强：租购并举不应理解为全国性的房地产政策，我认为真正需要租赁市场的只有大城市，就全国而言，租赁市场非常短缺的不超过15个城市。中小城市的边缘地区根本不需要做。去年的数据是，地级市平均房价不超过4000一平，房子并不贵。真正需要用租赁解决稀缺问题的，就是那十几个城市。
Q6
谭文虹：公寓租赁是一个新课题，在国外非常普及，中国还刚刚开始。我们再看看其他的业态，在北京、上海、深圳等城市住宅限购，所以很多人开始关注商业地产的投资机会，您怎么看？
任志强：房子可以分成这几类：第一类是住宅类，第二类是商用，满足消费需求，然后是办公。
商业和办公市场，由第一产业和第二产业人口向第三产业转移速度决定。如果你想投资一个城市的商铺和写字楼，你要看它第三产业的发展速度。
北京第三产业的比重最高，大概占到70%的比重，这个比重每提高一个点，大概需要200万到400万平方米。如果这个城市第三产业的比重很低，增长速度很低，这里的写字楼投资潜力就不大。
地方政府会让你拼命盖商场和写字楼，因为它能带来持续的税收。但是很多城市已经出现商场和写字楼过量了。去年一年商业写字楼的销售量是2亿多平方米，库存也是2亿多平方米。住宅一年销售10几亿，库存不到3亿。
所以还是要看当地第三产业的上升速度。写字楼和商场，一定要选准，如果是最好的房子就先不要卖，很多人说李嘉诚抛售，但是李嘉诚没有卖东方广场啊，潘石屹也没卖SOHO，他们只是把铜和银卖了，把金子和钻石留下了，所以我们在跟随别人的行为时，也要看清楚本质。
Q7
谭文虹：如果我是个人，资金量有限，如何投资商办写字楼呢？
任志强：可以联合5到10个人一块儿来买。我们现在已经出现这种情况，几个人联合起来买两层三层，不然一个人买半层很难变成整体化经营，很麻烦。联合起几个人共同做，或者买诺亚的房地产组合基金，就是最好的办法。
谭文虹：总结房地产是用来住的，不是用来炒的，是用来长期投资的，是靠好的开发商，好的运营商，靠产品力，靠内容创新，靠消费升级，靠体验，用心运营改造，才可以为我们的投资保驾护航，感谢任总参加我们的诺亚年会！
也许你还对以下内容感兴趣
上期必读《台湾第一才子金惟纯：认错这件事，价值连城 | 钻石年会 · 观点》
热点《诺亚歌斐再获殊荣，一举揽下服务、年度公司、产品三项大奖》
还不是会员？点击【阅读原文】，赶紧预约理财师！